【地產問答室】第⑧期：土拍市場里殺出的黑馬房企；深圳擬取消二手房指導價；閔行為什么那么火？......

Q1上海首輪土拍的特點？相較去年土拍，今年首輪土拍主要有3個特點：1、土拍節奏調整，首輪供應地塊數量減少。2、土拍熱度上升，參拍房企明顯增多。除4宗地塊底價成交外，其余成交地塊溢價率均超7%。參拍企業較多，最多33家房企搶一宗地，熱門地塊土拍耗時較長，昨日參拍的西虹橋地塊歷時近8小時才成交。3、外來房企及民企拿地增加。除保利、招商等央企在上海大量拿地外，浙江國企和南通海門國企也紛紛進駐上海，它們在本輪土拍中均以聯合體形勢成功拿下地塊。此外，龍湖、新天和等民企也加緊布局上海市場。Q2拿地隊伍中殺出來一些黑馬房企，這些房企有什么共性？近期一些具有實體企業背景的開發商在全國一二線城市加緊布局，如江蘇亞倫、新希望、偉星、雅戈爾，近兩年，在傳統民營開發商戰略收縮的時候，反而是這類有母公司實體產業支撐的企業在擴張。對于實體企業來說，尤其主業是傳統產業的實體企業，面臨繼續投資原有行業邊際收益遞減，甚至會虧錢的問題，那么投資房地產也是種不錯的投資渠道。比如亞倫，目前投資的城市多是一二線城市，從投資保值上來講確定性更高。未來的百強中有實體產業支撐的民企可能會頂替部分傳統民企的角色，但也由于這類型企業的加入，行業的整體負債率可能會變的更低，行業更加穩健。Q3一邊是一二線城市土地市場火熱，一邊是售樓處訪問量下降，這兩種現象如何理解？這個問題應該分開來看，一方面是一二線城市并非每塊土地都熱，熱點地塊主要是核心區域的優質稀缺地塊，一般這些區域的房子成交量也是比較好，來人來訪也比較多；核心地塊熱度升溫的背后是開發商戰略布局回歸一二線城市，同時，取消集中供地后，每個城市每個批次供出來的土地數量大幅下降，表現為“狼多肉少”，競爭加劇；另一方面，來人來訪情況下降，主要集中在一二線城市的外圍、非核心區域，這些項目確實有一定去化壓力。一線城市核心區域的部分項目近期也存在來人來訪情況下降的跡象，主要是近兩個月大量新盤供應上市，對購房人群分流。Q4深圳擬取消二手房指導價，有啥影響？該政策還未有官方正式確認發布，據了解只是部分機構收到電話通知，如果該調整屬實的話，意味著實行兩年的指導價政策退出市場。近兩年深圳二手房極低的成交量也直接反映了該政策的強力效應。指導價取消后，直接給市場兩個預期：第一、二手房市場價格上漲的預期；第二、居民購房加杠桿的預期。預計掛牌量和成交量會有上升，指導價基本在成交價的6-8折左右，取消這個政策，購買二手房的購房者的首付壓力也會明顯下降，刺激二手房市場升溫。深圳一二手市場聯動效應明顯，對于新房市場也有一定的提振作用。深圳作為全國樓市政策調整的風向標，樓市政策的不斷松動，意味著全國層面新一輪救市潮或將到來。Q5上海閔行為什么那么火？從產業發展看，閔行區為上海原來的重工基地，房地產市場化初期的購買力支撐力相對較好。當前閔行已經從單一的以老閔行重工產業發展為依托虹橋的物流商務產業、依托于交大和華師大等高校的紫竹科創園、莘莊商務區以及閔行航天城等等。住房需求的總量充足且住房需求層次較為豐富。從地理位置看，閔行區毗鄰徐匯區、長寧區，浦東新區，能夠較好地承接市區改善型需求的外溢住房需求，能夠多區域內生性需求進行有效補充。疊加2035上海規劃把閔行區歸入中心城區、莘莊及虹橋升格為城市副中心等利好，閔行區房價的上漲預期被重塑。免責聲明：本文中的觀點、分析和研究結果等僅供參考，不構成任何形式的投資、金融或其他建議，投資者或者讀者有責任自行做出決定，并自行承擔相應的風險。本期地產問答室結束，歡迎繼續來找我們提問！下期問題征集中征集方式1、評論區留言，把您的問題講清楚，以及需要保密的信息給予說明；2、發送郵件到songxuemei@tospur.com，留下您的疑惑，以及需要保密的信息說明；3、加微信tongyan41，跟客服同小妍交流，留下您需要咨詢的問題。問題范圍地產方面問題不限大至如宏觀經濟、政策點評、房地產金融、城市價值、房企困境等等小至近期熱點如現房銷售、保交付、提前還貸等等注意事項1、在所有的提問中，我們會精選出五個大家普遍關注的問題進行解答。2、一周一期，每期問題征集于周四下午5：30截止，解答于周五下午統一公布。3、我們的解答僅僅是一家之言，難免有偏頗和誤差，歡迎對問題熟悉的朋友參與答復，把你的答案留言評論區下即可。—同策研究院視頻號——近期活動—聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com