2.62萬元拍下北京一房產(chǎn)2%份額權(quán)益該如何分配？

央廣網(wǎng)北京2月21日消息（總臺中國之聲記者管昕）據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道，近日，北京市門頭溝區(qū)一處商品房在網(wǎng)上司法拍賣2%份額的消息引發(fā)關(guān)注。根據(jù)北京市平谷區(qū)人民法院的拍賣公告，被拍賣房產(chǎn)的建筑面積為59.11平方米，按照2%的份額，實際拍賣面積僅為1.1822平方米。網(wǎng)絡(luò)拍賣鏈接網(wǎng)頁截圖（來自拍賣網(wǎng)站）目前，網(wǎng)拍已于2月15日結(jié)束，該標(biāo)的網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價格為26166.6元。在我們的印象里，購買房產(chǎn)都會默認(rèn)以“套”起賣。按份額出售，只出售2%，法拍房還能這樣操作？買家競拍后將獲得哪些權(quán)利？根據(jù)法院的拍賣公告，變賣標(biāo)的位于北京市門頭溝區(qū)東老店5號樓5層503號房屋（2%份額），規(guī)劃用途為住宅，建筑面積59.11平方米。但是具體拍賣房子的哪一部分，并沒有明確的界限，只是拍賣其中的2%份額。買家能否住得進(jìn)去？易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“理論上講，他（競得人）有2%的份額，他也應(yīng)該可以搬得進(jìn)去，搬進(jìn)去到底住哪里？類似房產(chǎn)即便是成交以后，因為沒有實際的居住權(quán)益，或者說他是不可能真正去入住的，這樣我認(rèn)為會衍生出很多糾紛跟矛盾。”據(jù)報道，法院相關(guān)人員此前回應(yīng)媒體稱：2%的份額沒有對房子的絕對使用權(quán)，但在房本上會有所體現(xiàn)。如果搬不進(jìn)去，可以起訴擁有98%份額的人，要求把那部分權(quán)益以現(xiàn)金的形式補(bǔ)上，但這得另訴。記者在法拍網(wǎng)站上查詢注意到，拍賣“部分產(chǎn)權(quán)份額”的例子有很多，其中多為50%、三分之一等房產(chǎn)份額，也不乏有“36.66%”這類份額比例，甚至還有一處北京市朝陽區(qū)的商品房，即將拍賣份額為1%，起拍價為8萬元。一位在北京長期從事不良資產(chǎn)處置的業(yè)內(nèi)人士林先生告訴記者，按份額出售在國內(nèi)還比較罕見。林先生說：“之前一直在提，但在實踐過程中我們還沒成功過。這套房子拍賣完以后，按份分，但是住的過程中就沒法分，比如說你占多少，哪個房間是你的，哪幾個平米是你的，沒法實現(xiàn)。包括現(xiàn)在有好多商業(yè)地產(chǎn)，一個人買不起，就會有每個人按份共有的情況。”北京某房屋評估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們承辦相關(guān)業(yè)務(wù)時，遇到的多是拍賣百分百產(chǎn)權(quán)的標(biāo)的物。他說：“大概率都是在銀行按揭時形成了逾期，這種形成的不良（資產(chǎn)）才去拍賣的，但是銀行給你授信的時候，只會是百分百產(chǎn)權(quán)，才會給你貸款，不會按比例份額去貸款的。”這位房屋評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人還表示，拍賣2%的房產(chǎn)份額，從拍賣規(guī)則和法律角度講，這樣的拍賣是沒有問題的。但競得以后，從使用角度來講，確實法律上沒有明確作出規(guī)定。他說：“從司法拍賣程序上來講，屬于正常拍賣，沒什么特殊的，只是從2%份額上來講確實比較特殊，這么少的一個份額。從產(chǎn)權(quán)上來講是沒有糾紛的，但是確實從使用上來講，交割肯定會有問題。到底怎么界定，是按面積界定、按產(chǎn)權(quán)界定，這是一個挺復(fù)雜的問題，也沒什么法律上的規(guī)定說一定是在衛(wèi)生間還是在臥室。但從產(chǎn)權(quán)上來講，這2%的產(chǎn)權(quán)可以再做擔(dān)保物去典當(dāng)，或者到金融機(jī)構(gòu)去融資，但實際上作為出借方未必認(rèn)可。”多位法律人士也對記者表示，按份額購買房產(chǎn)在法律上是允許的，但在實際生活中可能會帶來一系列的復(fù)雜問題，特別是在與共有人的關(guān)系處理上。那么，競得2%的房屋產(chǎn)權(quán)份額以后，競得人都享有哪些權(quán)益？中國政法大學(xué)兼職教授、商事仲裁員詹暉對中國之聲表示：“實際上在民法典物權(quán)編里也有明確規(guī)定，包括原來的物權(quán)法，這種情況叫做‘按份共有’，在一個房屋或其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上，可以劃分它的共有權(quán)，這種情況是比較常見的，但是像這樣占有2%權(quán)益的比較少，但是規(guī)則是允許的。這種情況雖然少見，也是符合我們國家執(zhí)行相關(guān)法律和司法解釋的政策和導(dǎo)向的。”詹暉表示，對競得人來說，沒有處分整套房產(chǎn)的權(quán)利，也沒有占有使用房屋的權(quán)利，在實踐中確實存在一定的風(fēng)險。但競得人有要求析產(chǎn)的權(quán)利。詹暉說：“風(fēng)險就在于因為2%的權(quán)利拍得人，實際上是沒有處分或者賣掉整套房屋的權(quán)利，也沒有占有使用的權(quán)利，因為畢竟我們還是更傾向于保護(hù)98%的權(quán)益所得者。他可以對房屋進(jìn)行析產(chǎn)之訴，向98%的權(quán)益所得者要求分割房產(chǎn)，當(dāng)然這套房產(chǎn)實物上是不可能分割的，通過折價的方式可要求就2%的份額獲得相應(yīng)補(bǔ)償，然后把這2%過戶給98%的所有權(quán)人。因為司法拍賣是以實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)回收作為一個基本目的，所以雖然這種情況比較少，但是如果債務(wù)人擁有不動產(chǎn)的2%的份額，人民法院的執(zhí)行工作也是可以對它進(jìn)行拍賣的。”很多網(wǎng)友提出疑問，對競得人來說，在落戶和子女入學(xué)方面，是否也享有相應(yīng)的權(quán)益？按照相關(guān)法律規(guī)定，即使競得人僅擁有2%的房產(chǎn)份額，不動產(chǎn)證書上也必須注明其姓名和份額。這種情況下，競得人的子女能否在房屋所在學(xué)區(qū)就讀？北京市海淀區(qū)某學(xué)區(qū)相關(guān)人員對記者表示，如果以監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)為依據(jù)入學(xué)，就必須是監(jiān)護(hù)人父母雙方單獨(dú)或者共同持有。詹暉對記者表示，涉及落戶和入學(xué)的具體規(guī)定，由于各地政策不一，具體情況主要由當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和教育部門來認(rèn)定。“因為這個政策實際上每個城市多少都是有一點不一樣的，甚至每個區(qū)都會不一樣。這樣的規(guī)則實際上應(yīng)該是屬于公安機(jī)關(guān)的戶籍管理部門，最終根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定來進(jìn)行最終判斷。所以我們也無法得出結(jié)論說，這種情況下肯定能落戶或者肯定不能落戶。”詹暉說。也有拍賣行業(yè)專業(yè)人士表示，拍下這套房子2%的份額，主要能享受的是未來房子漲價增值的部分，其他方面意義不大。更多精彩資訊請在應(yīng)用市場下載“央廣網(wǎng)”客戶端。歡迎提供新聞線索，24小時報料熱線400-800-0088；消費(fèi)者也可通過央廣網(wǎng)“啄木鳥消費(fèi)者投訴平臺”線上投訴。版權(quán)聲明：本文章版權(quán)歸屬央廣網(wǎng)所有，未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載。轉(zhuǎn)載請聯(lián)系：cnrbanquan@cnr.cn，不尊重原創(chuàng)的行為我們將追究責(zé)任。